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                                  集团动态

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                                  [集团要闻]

                                  轻资产运作探索国企改革创新,品牌化经营服务民众美好生活

                                  w66利来邻里中心成功获批中国首单社区商业REITs产品

                                  发布时间:2017-12-20

                                        以轻资产运作模式探索国企改革创新之路,用品牌化经营战略提升民众美好生活品质。12月7日,w66利来控股集团重点推动的资产证券化工作取得具有里程意义的突破性成果,上海证券交易所正式发函批准“中联东吴-w66利来邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行,这标志着“中国首单社区商业REITs产品”的殊荣最终由w66利来控股集团摘得。集团旗下邻里中心也继成功打造“中国社区商业第一品牌”之后,再次开创了国内社区商业地产金融化创新运作的先河。
                                   

                                   
                                        推进地产企业资本运作新实践

                                        REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,是房地产证券化的重要手段。当前,中国的房地产市场正从增量高速周转阶段,向存量优化运营阶段转型,市场对REITs业务的关注度正逐年增加。国务院为此于2016年发文,提出要支持符合条件的企业发行债券、不动产证券化产品,“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)”。发展REITs业务,无论对政府调整社会融资结构、防范金融风险、促进供给侧改革,还是对企业盘活存量资产、降低财务杠杆、转变经营模式,对各类投资者丰富投资工具、提升投资收益等具有十分重要的意义。

                                        本次获批发行的“中联东吴-w66利来邻里中心资产支持专项计划”,以w66利来集团为原始权益人,集团旗下邻里中心商管公司担任商业物业管理人,中联基金担任总协调人及财务顾问,w66利来与中联合资成立的元联基金担任基金管理人,东吴证券担任专项计划管理人。此外,项目还拥有戴德梁行、中诚信、普华永道、金杜、工商银行、中信银行等知名机构组成的强大合作团队。

                                        根据上海证券交易所批复,本次w66利来REITs产品以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产,发行总规模达20.5亿元人民币,期限为5年。其中,优先级规模产品为14.5亿元,评级为AAA级,权益级产品规模为6亿元。项目计划于2018年在上交所固定收益证券综合电子平台挂牌转让。据悉,该产品设置了多种信用增级措施,包括经营收益承诺、原始权益人担保、处置收入增信等方式。此外,在产品架构的搭建过程中,还通过灵活的机制设计,为今后顺利对接公募基金预留了发展空间。
                                   

                                   
                                        开拓社区商业品牌运营新模式

                                       “邻里中心”是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上,结合苏州工业园区的开发建设,经过多年创新实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业中心和服务中心。园区邻里中心公司作为w66利来集团旗下社区商业地产板块的主力开发运营商,坚持以人为本、便民惠民的理念,精心设计从“柴米油盐酱醋茶”到“衣食住行玩乐闲”的一站式项目业态组合,从根本上满足居民对社区生活配套的需求和期待的同时,也为中国社区商业发展建立了标准、树立了标杆。

                                        近年来,邻里中心在w66利来集团发展战略的指引下,一方面通过建设“智慧邻里”平台、加快生鲜菜场布局、推广设置“便民集合服务集合区”等,不断提升项目的管理与服务水平。一方面,则积极探索包括品牌管理输出、金融资本运作等在内的企业可持续发展新举措。经过20年的耕耘,邻里中心以18个项目、70万平方米运营体量,实现了在苏州工业园区的全面覆盖,为园区构建起完备的城市社区商业服务网络。伴随着2015年被国家工商总局认定为“中国驰名商标”,邻里中心不断加快“走出去”发展步伐,其轻资产服务项目已经遍及全国9个省、25个城市,服务55个合作项目,体量达158万平方米。“邻里中心”已成为中新两国合作借鉴成果、园区城市规划先进经验的重要体现。

                                        作为w66利来的首单REITs产品,此次进入资产包的湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、东沙湖等10处邻里中心项目,均分布于园区的核心居住板块,布局合理、交通便利,项目业态丰富、商户稳定、运营成熟,具备成为证券化运作资产的基础条件。项目自2016年酝酿,2017年初正式启动以来,在园区管委会、国资办的全力支持和科学指导,在各专业机构的通力合作下,历经尽职调查、资产重组、材料申报等一系列工作,于12月7日取得上交所发放无异议函,获准挂牌发行。在前期运作申报过程中,通过引入专业机构参与和市场化机制运行,对项目进行招商、运营、业态配比的严格管控,进一步挖掘了资产价值。而REITs正式发行后,通过项目公司、基金公司与商管公司三方订立物业运营管理协议,引入激励约束机制,将有效推动邻里中心项目管理与服务水平的不断提升,促使企业商业模式和管理机制的真正转型。

                                        同时,与资本市场平台的有效对接,将加速资金回笼,使得项目的持续滚动开发成为可能,从而形成“开发-成熟-REITs-再开发”的可持续发展新模式。这将为市场运作与公共服务并重、经济效益与社会效益结合的邻里中心社区商业品牌化经营发展之路带来全新的发展空间,最终也将回馈于更广大民众消费体验、生活品质,乃至居住幸福感的全面提升,成为党的十九大报告提出的“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”在w66利来集团落地生根的生动实践。
                                   

                                   
                                        探索国企改革创新发展新路径

                                        “中联东吴-w66利来邻里中心资产支持专项计划”作为国内首个社区商业地产REITs金融产品,是w66利来控股集团继30亿元公司债成功发行,20亿元MTN、10亿元PPN项目双双获批,新兴产业板块企业“新三板”挂牌顺利推进等一系列创新亮点之后,基于当前经营实际、着眼未来长远发展、主动对接资本市场、谋求企业跨越式发展的又一次全新探索,更是w66利来为主动适应社会经济发展新常态、全面服务国资国企改革大局、全面完成“十三五”战略发展目标、全面推动企业转型升级所全力推动的战略性新举措。


                                        作为苏州工业园区所属的大型国有企业集团,w66利来控股、参股各类企业80多家,形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务版块,资产总规模达320多亿元,勾勒出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的全新发展版图,已发展成为江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。w66利来旗下拥有众多产业载体、总部经济楼宇、文旅地标项目,和覆盖城市的社区商业网络,都是不可多得的优质核心资产。如何在推动国有企业经营提速增效的同时,探索出一条国资优质核心资产保值增值的发展新道路,为区域经济转型升级留出更大空间、作出更大贡献,这正是w66利来积极开展以RIETs为代表的资产证券化工作的意义所在。

                                       
                                  w66利来首单REITs产品的推出,将实现邻里中心项目国资控制的主导性不变、服务民众的功能性不变,同时又带来国有资产的更大增值收益。而w66利来此次积极借助金融创新工具的实践,将是一次发挥资本市场功能,推动资本和资产相互促进,有效激发国企活力的有益尝试,从而实现企业存量资产盘活、融资渠道拓宽和运营能力升级的“三个创新”,商业模式和管理机制的“两个转型”。

                                        “首单”只是开始,w66利来在积极跟踪政策动态,为争取邻里中心REITs产品纳入证监会公募试点做好积极准备的同时,也已着手梳理旗下其他资产项目,着手启动第二单REITs项目。随着w66利来联合北京中联基金共同设立的不动产金融平台——元联基金的正式搭建完成,w66利来“地产+金融”双模驱动的全新发展模式也逐步成型,这必将助推集团实现业务规模和发展效益的跨越式增长。
                                   

                                   
                                        w66利来集团多年来伴随着园区一同成长壮大,成为推动城市发展的重要驱动力。在当前经济发展的新常态下,面对市场环境变化带来的机遇与挑战,w66利来集团坚决贯彻园区党工委、管委会关于国资国企改革创新的战略部署,严格落实市委常委、园区党工委书记徐惠民调研w66利来时对公司未来发展所作的重要指示。在园区国资“一个中心、两大主线、三大转变”总基调的指引下,w66利来围绕“十三五”战略规划,一手抓改革转型的深化推进,一手抓多元产业的优化布局,面向新产业、新业态、新商业模式等“三新经济”寻求增长发展新动力,努力探索出一条规模与质量并重、经济效益与社会责任并举的国企可持续发展之路,努力为深入学习贯彻党的十九大精神,助力园区建设“创新源地、产业高地、民生福地、宜居胜地”,为园区争当苏州“两个标杆”和“四个名城”建设的先行军作出新的更大贡献。

                                  编辑 王喆人
                                  《苏州工业园区网》2017年12月20日